È del 4 ottobre 2017 la pubblicazione, da parte della Banca Centrale Europea, di un documento di consultazione destinato a modificare e integrare le linee guida sui crediti deteriorati, emanate dalla medesima autorità il 20 marzo 2017. La proposta di addendum della BCE prevede l’introduzione di nuove prassi di accantonamento e cancellazione tempestiva per le esposizioni che saranno degradate a non-performing a partire dal 1° gennaio 2018, per le quali gli istituti dovranno fornire copertura completa entro due anni, se il credito è unsecured, ed entro sette anni, per i crediti asset-backed.
Tale intervento si colloca nel percorso già tracciato dall’autorità di vigilanza con l’emanazione delle Linee Guida del marzo 2017, con cui la BCE ha caldamente invitato gli istituti a predisporre strategie e programmi adeguati per la cessione in blocco degli NPL, fissando target specifici già per la prima metà del 2018. Con la proposta di addendum del 4 ottobre, l’autorità di vigilanza europea mira a consolidare ulteriormente questo trend, disincentivando le prassi di accantonamento attualmente in uso (sulle quali rimando al mio precedente articolo in materia). L’adozione dei nuovi vincoli regolamentari potrebbe comportare un incremento significativo delle provision da costituire a copertura degli NPL, finora oscillanti tra il 30 e il 60%, fino al 100% del valore nominale del credito, in un periodo compreso tra i due e i sette anni. Gli istituti saranno così incoraggiati a cedere le proprie sofferenze e incagli al valore “reale” di tali esposizioni, anche se inferiore al 30%.
Al di là de gli impatti economici e sociali derivanti dall’adozione di tali manovre, le nuove politiche della BCE, se confermate, genereranno grosse opportunità d’investimento per gli operatori che credono, nel medio/lungo periodo, in una ripresa del mercato immobiliare italiano.
Anche per gli avvocati specializzati nel settore, quindi, si aprirà una fetta di mercato dove, in disparte le necessarie competenze Real Estate, Finance e Town Planning, l’assistenza dovrà focalizzarsi sull’elaborazione, già in sede di due diligence, di strategie di work out quanto più specifiche e ritagliate sul caso di specie, che evidenzino nel dettaglio ogni profilo di rischio in termini di valorizzazione dell’asset. Così facendo, l’investitore potrà formulare la propria offerta sulla base di previsioni e tempistiche di rientro estremamente dettagliate, prezzando le singole posizioni del portafogli con piena contezza dei margini di rischio.
La work out strategy si basa, nel mercato degli NPL, principalmente sulla monetizzazione del collateral, dunque dell’immobile sottostante, anche attraverso la strategia di repossetion, quando quest’ultima si presenta come la più celere e conveniente. L’elaborazione di tale strategia richiede conoscenze specifiche nel diritto concorsuale e, in particolare, delle prerogative del creditore ipotecario nelle diverse procedure che interessano il debitore ceduto. A tal riguardo, va segnalato che alcune soluzioni molto efficienti sono solitamente sottovalutate dagli operatori del settore.
Per fare alcuni esempi concreti, nel concordato preventivo, solitamente, non viene richiesto lo svolgimento di un terzo assessment sulla sostenibilità del piano (in aggiunta a quelli, indipendenti, del professionista attestatore e del commissario giudiziale), che potrebbe rivelarsi, invece, molto utile nel valutare, attraverso gli occhi di un operatore qualificato e non coinvolto nella procedura, la credibilità dell’operazione nel complesso e le probabilità di corretto adempimento della proposta concordataria.
In materia di aste concorsuali, ancora, la partecipazione all’asta del cessionario, mediante una c.d. ReoCo, può presentare diverse insidie a seconda degli orientamenti adottati dal tribunale coinvolto in materia di applicazione analogica della normativa generale sulla vendita forzata. Non è scontato, difatti, che il pagamento del prezzo dell’immobile sottostante al finanziamento possa avvenire, in tutto o in parte, mediante accollo del mutuo ipotecario, nonostante tale modalità di pagamento sia espressamente prevista nell’esecuzione individuale, dagli artt. 508 e 585 c.p.c..
La repossetion del collateral può essere altresì realizzata mediante il deposito di una domanda di concordato fallimentare, in particolare nel caso di fallimenti che presentano, nell’asse attivo, immobili diversi rispetto a quelli ipotecati a garanzia del credito dell’investitore. Quando, difatti, nel perimetro dell’attivo sono presenti immobili “vincolati” a favore di soggetti diversi, non ancora liquidati, il prezzo da pagare per la soddisfazione (e tacitazione) dei relativi creditori ipotecari, ai sensi dell’art. 124, terzo comma LF, potrebbe risultare sensibilmente inferiore al valore di mercato dell’asset, offrendo, dunque, ampi margini di guadagno mediante una vendita privata, fuori dal contesto procedurale. Qualora la massa attiva comprenda, inoltre, attività ulteriori e diverse da quelle puramente real estate (si pensi alle azioni di responsabilità nei confronti del management), attraverso il concordato fallimentare l’operazione NPL potrebbe trasformarsi da investimento creditizio a investimento complesso e multi-asset.
In attesa che il processo di consultazione sull’addendum volga al termine, restano fermi, comunque, gli obiettivi e i principi contenuti nelle Linee Guida della BCE del 20 marzo 2017. Sembrano dunque realistiche le previsioni di alcuni esperti del settore, secondo cui, soltanto nel 2018, il valore complessivo delle cessioni NPL si attesterà intorno ai 200 miliardi di Euro.
Italian Bankruptcy Law 